• Главная
• Контакты
• Нашёл ошибку
• Прислать материал
• Добавить в избранное

Главное отличие российского рынка аренды от европейского – отсутствие какого бы то ни было законодательного регулирования. Например, в Германии ежегодно устанавливаются максимально допустимые арендные ставки, в Чехии договоры аренды заключаются на столь долгий срок, что предметом сделки купли-продажи может выступать право долгосрочной аренды. И, конечно, повсеместно доходы от аренды облагаются налогом. В России ничего подобного нет: ни законов, ни доходных домов (до октябрьской революции их владельцами были частные лица и целые организации, включая Церковь).

На рынке аренды есть сезон ажиотажного спроса и период затишья. Спрос активизируется в августе и стихает в сентябре, каждый год в это время стоимость аренды подрастает на 10–20 % и остается таковой до следующего года. «Мертвый» сезон приходится на весну.

В этом сегменте цены регулируют арендаторы: если арендодатели, оглядываясь на рост цен по рынку недвижимости, пытаются повысить цены, у них не получается.

Главное в недвижимости – местоположение, и рынок аренды – не исключение. Самые дорогие квартиры расположены в историческом центре, далее идет Московский район с добротными «сталинскими» домами. Замыкают группу лидеров спальные районы – Выборгский и Приморский – с недавно построенными домами улучшенной планировки и новыми инженерными системами.

Второй важный критерий – транспортная доступность, точнее, удаленность от метро. Разница в стоимости аренды двух абсолютно одинаковых квартир, одна из которых расположена около метро, а другая – в 10 минутах езды от него, может достигать 50 долл. (если посчитать, дополнительные транспортные расходы арендатора могут оказаться еще больше).

Метраж квартиры вообще не имеет значения. Количество комнат – относительное, разница в стоимости аренды однокомнатной и двухкомнатной квартир может составлять 50–60 долл./мес.

Сдается квартира с мебелью или без мебели – цена одна, хотя несколько лет назад меблированная квартира стоила на 20 % дороже.

Следующие позиции – качество квартиры и ее оборудования: насколько хорош ремонт, какой бытовой техникой оснащено жилье, какой мебелью обставлена и т. д. Если в квартире недавно сделан приличный ремонт, она будет сдаваться на 50–70 долл. дороже.

На рост арендной платы влияет стоимость коммунальных услуг: повышение тарифов автоматически увеличивает арендные ставки.

Комнаты составляют примерно треть общей базы объектов. Вариантов здесь два: отдельная квартира, в которой хозяева живут сами и одну из комнат сдают, или комната в коммунальной квартире. Снять комнату дешевле, чем квартиру, но проблем с таким жильем может быть очень много. Стоимость найма комнаты дешевле, чем квартиры, примерно в два раза. В центре города – в полтора. Кроме того, арендаторы самостоятельно должны оплачивать коммунальные услуги и долю квартплаты, а также жить по правилам конкретной квартиры, например, делать уборку мест общего пользования.

Нередко в коммунальной квартире возникают конфликты. Самый распространенный – протесты соседей, которые не хотят видеть постороннего человека, хотя по закону они не могут запрещать владельцу комнаты распоряжаться своей собственностью. Владельцы квартир нашли выход: они временно регистрируют арендатора в своей комнате, и если соседи вызовут участкового, он ничего не сможет сделать: все законно.

Если комната сдается в квартире, где живет одна семья, может возникнуть психологическая несовместимость, и договор будет расторгнут. Владельцы комнат предпочитают одиноких женщин, реже мужчин, в крайнем случае – семейную пару, снять комнату семье с детьми практически невозможно.

Арендную ставку назначает хозяин квартиры, причем хочет получить как можно больше. Однако, когда арендодатель запрашивает слишком высокую цену, он рискует надолго остаться без жильцов. Показатель завышенной цены – отсутствие звонков в течение недели.

Менеджеры агентств недвижимости приводят жадному квартировладельцу пример простых расчетов: если сдавать по 100, но весь год, – получишь 1200, а если хочешь по 110, но жилье не удается сдать два месяца, получишь только 1100. Достаточно наглядно, не правда ли?

Сегодня арендодатели предпочитают расчеты в рублях, поскольку курс доллара медленно падает, а хозяева желают сохранить уровень дохода да еще с учетом инфляции.

Аренда – на редкость выгодный бизнес. Арендодателю выгодно обратиться в агентство недвижимости: за все заплатит арендатор. Арендодатель фактически получает бесплатную услугу, лишь в последнее время в некоторых агентствах Москвы стали делить комиссионные расходы между арендатором и арендодателем.

Сделка найма квартиры оформляется договором и при желании регистрируется. В договоре необходимо подробно указать, в каком состоянии находится арендуемая квартира, а также сделать опись имущества хозяина – во избежание споров по поводу сломанных вещей, когда срок аренды истечет.

Если одна из сторон расторгает договор раньше, в качестве штрафа выплачивается стоимость месячной аренды (если договор найма расторг арендатор, ему не возвратят залог).

Доход от сдачи в аренду формально облагается налогом, но лишь один владелец из ста уплачивает его. Агентство недвижимости этот вопрос не интересует, поскольку формально его роль как посредника завершилась одновременно с подписанием договора аренды.

Как правило, коммунальные услуги хозяин оплачивает сам. Реже встречается пониженная арендная ставка плюс оплата коммунальных услуг, так бывает, если хозяину необходимо надолго уехать. Но чтобы не оставлять квартиру и арендаторов без присмотра, он может поручить знакомым получать плату с арендатора. Вряд ли этот знакомый добровольно будет отслеживать, оплачены ли коммунальные услуги, поэтому лучше или заплатить «доверенному лицу», или обратиться за подобной услугой в агентство.

Ремонт квартиры – также обязанность хозяина. Арендатор, как правило, платит только за собственные «прегрешения». А вот если лопнула труба, к примеру, ее ремонт должен оплатить собственник квартиры. Если арендатор хочет что-то переделать в квартире, он должен договориться об этом с хозяином. Если они придут к соглашению – хозяин зачтет затраты на ремонт в счет аренды.

Снимая квартиру, арендатор платит сразу три арендные ставки: одну – в оплату жилья за месяц вперед, вторую – в залог, третью – в качестве комиссионного вознаграждения агентству. Первые две получает хозяин квартиры.

Немногие риски, которые получает собственник квартиры, – несвоевременная уплата аренды и порча имущества. Однако на защиту прав арендодателя готово выступить агентство в лице собственной службы безопасности, а от ущерба есть страховка – залог. Раньше нередки были случаи, когда арендатор тихо съезжал с квартиры, оставив разбитую посуду, сломанную мебель, счет за междугородные телефонные разговоры и т. п. Владельцу квартиры приходилось возмещать убытки самостоятельно.

Сейчас мало кто сдает жилье без залога. Залог будет возвращен арендатору, когда действие договора закончится, а в квартире все будет цело. Если арендатор что-то сломал, стоимость вещи можно вычесть из залога. Поэтому когда владелец сдает жилье без залога, риэлторы настораживаются: в случае порчи имущества им будет сложно защитить интересы хозяина.

Снимать или сдавать квартиру, минуя агентство, опасно. Во-первых, на рынке действуют «информационные» агентства, которые ищут и накапливают у себя открытые предложения по аренде и выдают их за собственную информацию. При этом цены они назначают также самостоятельно – как правило, ниже, чем в листингах, а за «пользование» информацией берут небольшие деньги – 1000–2000 рублей. За эти деньги клиент может получить распечатку адресов, звонить можно сколько угодно: либо квартиры уже сданы, либо цена другая.

Интернет-базы – просто приманка, там находятся очень старые адреса. Звонит клиент в такое агентство, ему говорят, что квартиру уже сдали, но готовы помочь найти другую.

Самый опасный вариант – объявления на столбах. В агентствах есть служба безопасности, которая может вмешаться, когда возникнет спорная ситуация. Сотрудники агентства – свидетели подписания договора, поэтому они будут защищать интересы и арендатора, и арендодателя. Из снятой по объявлению квартиры могут попросту выгнать, в любой момент и без объяснения причин (деньги, конечно, не вернут).

Отделы аренды есть сегодня в большинстве агентств недвижимости. В базах – десятки тысяч вариантов, накопленных за годы работы. Пополнение баз происходит за счет новостроек – до 30 % квартир в новых домах сдаются в аренду (чтобы отбить покупку, процент по кредиту и т. д.).

Скорость поиска квартиры зависит от опыта агента: как правило, свести арендатора с арендодателем удается за 1–3 дня. Но если потенциальный арендатор выдвигает особые требования (например, если нужна престижная квартира в спальном районе) или арендодатель завышает цену, может уйти месяц и больше.

Самый большой спрос на типовые, недорогие квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Владельцы, получая дополнительный доход от сдачи внаем, начинают вкладывать средства в улучшение качества жилья – в ремонт, новую мебель и технику. В результате стоимость аренды такой квартиры возрастает.

Основные потребители арендной «услуги» – студенты, молодые семейные пары и приезжие, не случайно самый горячий месяц на рынке аренды – август, когда город наполняется абитуриентами. Кроме того, растет количество приезжих. Поэтому, несмотря на увеличение предложений, в августе – сентябре спрос удовлетворить, как правило, не удается.

Риэлторы опасались, что набирающая обороты ипотека разрушит рынок аренды: клиент сможет выбирать из двух вариантов: платить аренду и жить на съемной квартире или платить проценты по кредиту и жить в собственном доме, но так не произошло, и спрос на аренду квартир продолжает расти.

Конкуренция на рынке заметна только летом и только в секторе краткосрочной (посуточной) аренды. Она намного выгоднее долгосрочной, хотя доставляет больше хлопот хозяевам в виде ежедневной уборки и частой стирки (стоимость – от 30 долл. в сутки). В этом секторе все успешнее действуют мини-отели, которые предлагают более дорогой и качественный сервис.

Ежемесячно погашая ипотечный кредит или оплачивая съемную квартиру, человек расстается примерно с одинаковой (и немалой) суммой. Что для него выгоднее и удобнее, каждый может решить сам, все зависит от жизненных обстоятельств.

Цены на недвижимость растут неравномерно: от 20 % в год до 120 %, как это было в прошлом (2006) году. Арендные ставки растут примерно на 25 % в год (с пиком в августе – сентябре), но рост зависит не от увеличения цен на жилье, а от платежеспособности населения: люди платят за съемную квартиру столько, сколько могут себе позволить.

Сегодня ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышают ставки аренды (речь идет о типовом жилье).

Например, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 140 тыс. долл. Средний кредитный вариант – это срок в 20 лет при 20-процентном первом взносе. Ежемесячные платежи выливаются в 1000 долл. За съемную квартиру аналогичного качества сегодня надо платить 700–800 долл./мес. На первый взгляд это на 200–300 долл. меньше, однако нужно учитывать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в будущем. Арендные ставки уже концу года могут достичь планки в 1000 долл./мес, а заработная плата (если верить статистике) растет на 12 % в год. Таким образом, за арендованную квартиру с каждым годом приходится отдавать все большую часть дохода. Платежи по ипотечному кредиту не увеличиваются, кроме того, существует возможность рефинансирования на более выгодных условиях и досрочное погашение кредита.

Аренда – это регулярные платежи, которые служат доходом совершенно другим людям, арендодателям. Для арендатора – это потерянные деньги, хотя и с некоторой пользой: арендованная квартира никогда не окажется в собственности съемщика.